螞蟻集團退杭州地塊對周邊房價影響有多大?(圖)
【看中國2024年4月5日訊】前些天,杭州螞蟻集團總部退地消息坐實,關於之江板塊「房價大跌」、「直降百萬無人問津」等傳言層出不窮。
一家企業對周圍房價的影響究竟有多大?
之江板塊東臨錢塘江、西靠龍塢、北部緊依山麓低丘地,南部為錢塘江淤積平原,和錢江新城、未來科技城等CBD定位和產業規劃並不相同,定位為國家旅遊度假區,之江的住宅開發,也一直保持著不溫不火狀態。
2020年-2021年,螞蟻集團先後拿下之江度假區錢塘江岸XH1710-B1/B2-23地塊和XH1708-02,「獨角獸」企業坐擁巨幅土地打造全球總部的消息一出,之江板塊房價連夜猛漲,甚至有二手房單價從三四萬元直接漲到六七萬元,買家也聞風而動,殺到之江搶房。當地一名中介對媒體表示,現在很多出售的業主都是當時高位買進的,那時候連商住公寓也超級火,全部賣出去了,現在基本上都砸手裡了。
「禹洲·濱之江89平方米真實成交價大概是275萬-280萬元,單價31400元左右。」我愛我家置業顧問劉軍告訴媒體。禹洲·濱之江是目前整個區域內最接近螞蟻地塊的住宅,通常被視作「螞蟻概念」二手房。
傳出螞蟻拿地概念前後,禹洲·濱之江曾登上過杭州主城區二手房成交榜榜首。根據當初的樓棟開盤信息,其中高層住宅開盤均價28000元/平方米、低密度花園洋房33500元/平方米,若按照目前成交單價31400元來看,幾乎覆蓋不了資金成本。之江九里附近的鏈家置業顧問朱華說:「跌幅最大的項目,之江九里可以算一個。兩年前89平方米戶型最高賣到550萬元,現在同戶型價格有一套340萬-350萬元。」
中指研究院華東大區常務副總高院生認為,現在杭州市場買二手房的,已經變成了實打實的剛需客戶,炒房客也很少了,剛需客其實就看性價比。據業內人士介紹,之江板塊的住宅都是整拆整建的,規劃建設和其他區域相比更為整齊。
當概念炒作的潮水退去,同一個區域能撐得住二手房價的,可能就是交通、學區和品質。「單價曾經漲到7萬多塊,當時就這個地方(祥生雲溪新語)的房子最貴。」幾位中介都有同樣看法。
「110平方米戶型在2021年賣800萬元,現在賣600萬元。」有媒體記者調查發現,現階段房價比較穩的是雲溪新語、珊瑚世紀雅園和雲荷廷。這些小區都有共性:房型好、質量好,除此之外各有各的優勢。比如雲溪新語小區規模適中,在生活配套、學區上更有優勢;珊瑚世紀雅園更臨近新規劃的地鐵站點;雲荷廷是港資開發的小區,在房型和綠化景觀方面很受歡迎。
作為當時之江板塊的紅盤,珊瑚世紀雅園的中籤率曾經只有2%-6%,導致現在房東在價格上並不太願意鬆口,整體降幅還是有限。目前105平方米的房源在售掛牌價480萬-490萬元,個別急售的可能降到470萬元。
就在3月29日,珊瑚世紀雅園一套14樓建面約145平方米的法拍房,最終總價620萬元成交,只比市場成交價低20萬元。儘管置業顧問認為近期房價變動和退地關聯度不大,但高院生指出,實際影響非常大,只不過已經在前期被迅速消化了。
作為同樣受阿里巴巴影響房價的板塊,之江和未來科技城最大的不同在於:之江房價在利好消息下突然跳漲,又在利空時猛然下跌,來去匆匆。
「影響其實不在於退地的節點,而在於螞蟻金服上市終止的節點。」高院生說,「螞蟻金服籌備上市之前,其實房價跳漲過一輪,單價直接從三四萬元飆漲到了六七萬元,但維持時間很短,前後差不多也就兩三個月,上市被叫停之後二手房價格立刻就回調到位了。」
高院生分析,上市會「創造」一批高淨值的人群,疊加了拿地、建設總部基地,這類人群可能會產生的置業需求,是這波二手房跳漲的邏輯。而比起未來科技城房價的持續下跌,之江板塊在經歷了概念炒作的波動之後,反而穩住了。
朱華說:「去年10月新政之後,一直到12月二手房交易都很火爆……其中12月份門店總提成做到了100萬元,今年3月份到現在也有40多萬元了。未來科技城的產業支撐近兩年慢慢變弱,所以市場價值也在慢慢變小,這兩年的整體降幅更大,反而之江的房價其實相對還是比較平穩的。」
對於板塊內整體房價,朱華也坦言,大部分小區在接近半年的時間跌了將近15萬-20萬元,並沒有因為退地消息傳出而暴跌。
不過,另一個現象是,即便3月份杭州官宣不再審核購房資格,二手房的交易量也沒有迅速拉升,在新房供應不足的情況下,中指研究院數據顯示,3月份杭州新房成交5856套,二手房成交8102套。「二手房現在以價換價,相對性價比更高,加上杭州上半年有學區房購買的傳統熱度,所以成交量高於新房。」
對於2024年杭州市場的量價走勢,高院生認為可能難以複製2023年的熱度。
責任編輯:宇真
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