中海地產似乎又遭遇了一點滑鐵盧(圖)
【看中國2024年4月3日訊】過去一週,整個地產圈都被中海順昌玖裡點燃了。
均價17.2萬、套均4000萬的房子,被人像白菜一樣搶。最後,這些富人連隊都不排了,扯著嗓子在那裡搶房。就這樣,聒噪緊張、搶房如買白菜一樣的氛圍裡,中海順昌玖裡512套房源被搶完了。項目攬金196.5億,刷新中國單日銷售記錄,成為:中國「盤王」。
和順昌玖裡同一天開盤,3月28日,廣州也被中海大境點燃了。開盤當日,中海大境成交200多套,將近30億的銷售額,也是廣州新政後冷清市場裡,最振奮人心的一次開盤了。
因為順昌玖裡和中海大境的助力,中海一季度也以602億的銷售額,十年來第一次衝到房企銷售額的第二名,僅僅落後保利一點點。
大家不知道的是,除了上海和廣州,其實北京中海也想像兄弟單位一樣,搞點大事。上週末,他們真的搞了一次北京罕見的:五盤齊開。
就算是樓市癲狂期,在北京也很少見到這種大場面。
一
2023年,中海以536億的全口徑銷售額,第十次成為北京房地產市場的銷冠。尤其是在石景山,遍地都是他們的項目。
中海一直是北京樓市的卷王,他們幾乎以一己之力,縮短了北京開發商的開發週期。往往同批次拿地,別家還在走前期流程,中海已經開盤了。只要預售證一下,第二天他們都立馬開盤。
不過,2023年中海在北京拿了6塊地。除了去年年中拿的石景山地塊早早開盤了。其他的,竟然或早或晚,都推遲到上個週末。
最近幾週,在北京中海的售樓處,購房者聽到的都是開盤時間再等等,隨時開盤。可能是蓄客不足,也可能是像購房者等待小陽春掛牌賣房一樣,中海想在這個時機:一把all in。
北京其他開發商也在盯著中海的這次開盤。這是全村的希望,他們希望市場能像上海和廣州一樣,被中海帶火。
據說北京中海的目標是衝刺百億。但週日晚上,他們海報的結果是:朱辛莊的寰宇未來,30億;南苑的中海公元裡,12億;園博園的永定玖裡,8億;石景山的寰宇天下,20億;郭公莊的豐和叁號院,20.6億。
按海報數額加起來,一共90.6億。但大家都知道,當下開發商的海報,都是要打折的。
4月1日,社交媒體流傳一份中海的真實開盤數據。裡面寫寰宇未來和豐和叁號院的真實業績大約是海報的一半,寰宇天下天境大約是海報的四折,注水最多的是永定玖裡:注水了85%。
有點誇張。於是好奇地找一個渠道朋友打聽。他預估著這五個項目的總銷售額,大約接近50個小目標。注水率不多,也就接近五成。之前寫過,去年中海在北京土拍的運氣用完了。即使馬甲齊出,也遲遲沒有搖中。
去年「1024」那一天,北京豐臺北宮鎮辛莊地塊完成了出讓——嚴格意義上講,竟然是中海去年在北京:拿到的第一塊地。
不是他們不努力,看看參拍數量,去年前三季度中海投拓的次數,一點也不比其他房企少。去年6月,海淀出讓的兩宗四季青地塊。這是去年北京最好的兩塊地,中海全都參拍了。但他們和另外40家房企一起,成為廣州國企越秀和西城國企天恆的背景板。
四季青出讓第二天,X47拍賣,中海又和另外30家房企,變成了招商的踏腳石。上半年拿地數量一直為零。北京中海的高管私下說:連車位都要賣沒了。
霸榜多年,吃著火鍋唱著歌,轉眼就彈盡糧絕。最後,在保團隊和保利潤的選擇中,北京中海無奈在三季度補倉了幾塊賺錢不太容易的地:保團隊。
五塊地地價加起來將近230億,總貨值380億。在上週末,五塊地同時轟轟烈烈地開盤。然而,市佔率多年排北京第一的中海,遭遇了一點點滑鐵盧。
壞消息是賣得一般;好消息是能賣個幾年了。
二
五個項目裡,最令人意外的是朱辛莊的寰宇未來。
儘管朱辛莊指導價比之前高一大截,但寰宇未來還是被認為是最有可能大賣的。
中海拿地前,朱辛莊的開發商都是越秀、大華這類進京趕考的新人。北邊的碼農們好不容易等到了帶頭大哥中海,滿心期待中海能夠提升區域品質。
寰宇未來售樓處剛開的那個週末,碼農們一擁而上,北京罕見地出現了排隊看房的盛況。但看完之後,碼農們失望了。不僅價格高,得房率還低。有人發現,儘管寰宇未來的最低單價為5.8萬一平米,但略微優質的樓層,都是指導價:6.6萬一平米。
與之前主打剛需的越秀、大華不一樣,中海把最小面積一下子漲到了98平,上車門檻又提高了一百多萬。
開盤的優惠一波三折。剛開始是前400名認籌,優惠3萬元,後來又有了驚喜折扣21萬。但就在開盤前三天,有人在社交媒體發帖,接到電話通知他所在的樓棟被取消原有優惠。
這讓原本擔心買來站崗的客戶,又多了一個拒絕的理由。
中海這次開盤的五個項目,主力戶型都在100平以上。南四環外的郭公莊,他們甚至要賣2000萬的豪宅。小戶型跑流速,大戶型保利潤。在流速與利潤之間,這一次,他們選擇了:利潤。
為了去化,中海做足了準備,早早就上了渠道。但在當下,去年拍地時還有的確定性,今年突然就沒了。連位置更靠近內城、價格更堅挺的次新豪宅,也被砸出了一個個價格新低,偏遠的豪宅,即使是新房,已然也不香了。
前幾天萬科的業績會上,郁亮說中國住房合理需求是10億平米,但2023年住宅新開工面積不足7億平米,回到了2006年的水平。很多城市的房價,也回到了2017年,甚至更往前。連一線城市,二手房價格也在激烈地重構。消費者去年買的新房,不少都站崗了。
開發商去年拿的地,不管是中海,還是當時看起來有倒掛的四季青地塊,現在看,也都站崗了。但土地市場還是很熱。這種熱,和商品房市場的冷,有點割裂感。
上次有這種感覺,還是2021年春天,全國首批次集中供地的時候。兩天時間,北京出讓了30塊土地,收金1100多億。那次土拍市場的主角是民企卓越、融創。他們很快為自己的衝動,付出了代價。
當時北京最冷靜的開發商,是中海。30塊土地,中海報名了18塊,看著同行們把土地哄搶到一個不可思議的價格——他們全部放棄了。
責任編輯:宇真
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