時寒冰:中國應做好樓市崩盤的準備
發表:2009-12-20 03:36
中國樓市會不會崩盤呢?曾任《上海證券報》評論版主編時寒冰分析,對比日本房地產崩盤後,依靠技術和民富兩大基礎,經過20年仍尚未恢復元氣,若是中國房價崩盤,中國缺少日本當年的兩大支柱,民窮與技術落後的現實,注定中國承受房地產崩盤的能力是十分脆弱的。
次貸危機全球房價下跌 為何唯獨中國房價上漲?
時寒冰在他的博克發表《中國應做好樓市崩盤的準備》一文指出,地方政府為了籌措救市基金增加稅收,相對的,企業負擔加重,於是有的老闆關掉企業,把錢投入到了房地產領域。這也就是在次貸危機之下,全世界房價下跌,唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。
文章分析,從這幾年的情況來看,企業正常經營所獲利潤,別說能夠超過就是接近房地產的也寥寥無幾。尤其次貸危機發生後,中國推出了4萬億的救市計畫,以此為基礎,地方政府推出了18萬億的救市計畫,即使剔除重疊的,規模之龐大也足以令世界觸目驚心。為了籌集資金,許多地方政府強化了稅費徵收功能,企業負擔加重,原本微薄的利潤變得更加微薄。於是,有的老闆關掉企業,把錢投入到了房地產領域。
由於大量資源流向房地產領域,加速了中國房價的上漲,這種上漲形成的示範效應又吸引更多的資金湧向房地產,資金的持續流入為中國房地產戴上了一個華美的光環,而在這種光環之下,則是一個令人憂慮的前景:如果製造業的基礎鬆動,過於倚重房地產的中國,如何應對未來房地產波動甚至崩盤的隱憂?
文章強調,房價連年上漲,遠遠超出了民眾的實際購買力,嚴重惡化了民生,使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標。更重要的是,房地產已經成為消耗公眾財富的無底洞。
既得利益集團拚命渲染房地產發展帶來的好處,而對日積月累的隱患隻字不提。日本在房地產崩盤後,依靠技術和民富兩大基礎,尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅持下來,中國房價如果真的崩盤,我們能撐多久?別忘了,中國缺少日本當年的兩大支柱,民窮與技術落後的現實,注定中國承受房地產崩盤的能力是十分脆弱的。
中國樓市會不會崩盤可對照日本
時寒冰認為中國房地產應以日本的樓市崩盤作借鏡。日本當年房價為什麼崩盤?總結下來,無外乎幾點:炒房投機獲利超過正常企業利潤,導致大量資源流向房地產領域,加速了泡沫的形成;濫發基礎貨幣(對內)與升值壓力(對外);人口結構發生變化……
時寒冰指出, 廣場協定簽訂後,日本政府為了刺激經濟發展,貨幣供應量每年超過10%。信貸投放也持續放大,比如,1991年,日本銀行總貸款規模在當年國民生產總值中的佔比高達90%,貸款大部分流入房地產領域。
中國在出臺經濟刺激計畫以後,信貸投放加快,僅今年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產領域,但我們知道,存量住房幾乎被銷售一空,「地王」在全國各地一個接一個出現。今年國內主要大城市前三季度土地出讓金已經超過2007年全年,上海在今年前9個月賣地收入達652億元,名列全國第一,北京緊隨其後,達571億元。而2001年至2003年間,中國地方政府的土地出讓金收入總額也才9,100億元。
再看一下人口因素。日本二戰後的人口出生率一度達到33‰,這批嬰兒長大成家後形成對住房的強大需求,推動著房價的上漲。但隨後,隨著經濟發展和生活的改善,人口出生率開始大幅下降,這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。
其實,中國的人口結構也在快速發生變化,只是這種變化被無情忽略了。
時寒冰認為,不妨看一下媒體報導的具體資料:根據北京市教委發布的統計資料,2000年是小學畢業生人數的高峰年,小升初人數為18萬人,到2001年減為 17萬人,2002年減為15萬人,2003年是近年來小學畢業生減幅最大的一年,減為12萬人,2004年減至10萬人。2005年減至8萬多人……如果把這組資料畫成曲線圖,人們很容易發現未來人口變化的趨勢是何等之明顯,何等之快速。
當人口結構在十多年後呈現巨變,中國支撐高房價的基礎在哪裡?時寒冰表示,當人們的預期發生變化,大量被囤積的房源蜂擁到市場,誰有力量維持高房價泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮?而且,由於快速擴張,中國大城市的承受能力已經到達極限。比如,人均水資源國際公認的警戒線是1000立方米,而上海的人均水資源僅150立方米,北京僅300立方米。當城市遭遇最致命的發展瓶頸,房價還能獨立前行嗎?畢竟,我們不是生活在童話中。
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次貸危機全球房價下跌 為何唯獨中國房價上漲?
時寒冰在他的博克發表《中國應做好樓市崩盤的準備》一文指出,地方政府為了籌措救市基金增加稅收,相對的,企業負擔加重,於是有的老闆關掉企業,把錢投入到了房地產領域。這也就是在次貸危機之下,全世界房價下跌,唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。
文章分析,從這幾年的情況來看,企業正常經營所獲利潤,別說能夠超過就是接近房地產的也寥寥無幾。尤其次貸危機發生後,中國推出了4萬億的救市計畫,以此為基礎,地方政府推出了18萬億的救市計畫,即使剔除重疊的,規模之龐大也足以令世界觸目驚心。為了籌集資金,許多地方政府強化了稅費徵收功能,企業負擔加重,原本微薄的利潤變得更加微薄。於是,有的老闆關掉企業,把錢投入到了房地產領域。
由於大量資源流向房地產領域,加速了中國房價的上漲,這種上漲形成的示範效應又吸引更多的資金湧向房地產,資金的持續流入為中國房地產戴上了一個華美的光環,而在這種光環之下,則是一個令人憂慮的前景:如果製造業的基礎鬆動,過於倚重房地產的中國,如何應對未來房地產波動甚至崩盤的隱憂?
文章強調,房價連年上漲,遠遠超出了民眾的實際購買力,嚴重惡化了民生,使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標。更重要的是,房地產已經成為消耗公眾財富的無底洞。
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中國樓市會不會崩盤可對照日本
時寒冰認為中國房地產應以日本的樓市崩盤作借鏡。日本當年房價為什麼崩盤?總結下來,無外乎幾點:炒房投機獲利超過正常企業利潤,導致大量資源流向房地產領域,加速了泡沫的形成;濫發基礎貨幣(對內)與升值壓力(對外);人口結構發生變化……
時寒冰指出, 廣場協定簽訂後,日本政府為了刺激經濟發展,貨幣供應量每年超過10%。信貸投放也持續放大,比如,1991年,日本銀行總貸款規模在當年國民生產總值中的佔比高達90%,貸款大部分流入房地產領域。
中國在出臺經濟刺激計畫以後,信貸投放加快,僅今年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產領域,但我們知道,存量住房幾乎被銷售一空,「地王」在全國各地一個接一個出現。今年國內主要大城市前三季度土地出讓金已經超過2007年全年,上海在今年前9個月賣地收入達652億元,名列全國第一,北京緊隨其後,達571億元。而2001年至2003年間,中國地方政府的土地出讓金收入總額也才9,100億元。
再看一下人口因素。日本二戰後的人口出生率一度達到33‰,這批嬰兒長大成家後形成對住房的強大需求,推動著房價的上漲。但隨後,隨著經濟發展和生活的改善,人口出生率開始大幅下降,這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。
其實,中國的人口結構也在快速發生變化,只是這種變化被無情忽略了。
時寒冰認為,不妨看一下媒體報導的具體資料:根據北京市教委發布的統計資料,2000年是小學畢業生人數的高峰年,小升初人數為18萬人,到2001年減為 17萬人,2002年減為15萬人,2003年是近年來小學畢業生減幅最大的一年,減為12萬人,2004年減至10萬人。2005年減至8萬多人……如果把這組資料畫成曲線圖,人們很容易發現未來人口變化的趨勢是何等之明顯,何等之快速。
當人口結構在十多年後呈現巨變,中國支撐高房價的基礎在哪裡?時寒冰表示,當人們的預期發生變化,大量被囤積的房源蜂擁到市場,誰有力量維持高房價泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮?而且,由於快速擴張,中國大城市的承受能力已經到達極限。比如,人均水資源國際公認的警戒線是1000立方米,而上海的人均水資源僅150立方米,北京僅300立方米。當城市遭遇最致命的發展瓶頸,房價還能獨立前行嗎?畢竟,我們不是生活在童話中。
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