经济学家建议应推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年5月10日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中央政府将房地产调控权给地方政府，地方政府担负由此产生的责任。经济学家质疑取消限购令是否能救房地产，在出现资产负债表衰退情况下，应推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
中央政府将房地产调控责任给地方政府
杭州和西安等地政府5月9日宣布全面取消房屋限购令，至此，中国已有24个城市取消买房限购政策。中指研究院统计显示，截至目前，仍然对住房实施限购的地方除海南省外，仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域。
即便是依然限购的一线城市也在局部进行了调整。例如，北京放松五环外限购，深圳缩短非户籍人群的社保缴纳年限，广州放开120平方米以上住房的限购，上海放宽单身限购。
房地产业内人士说，中央政府已将房地产调控权给地方政府，未来房价下跌责任也划归地方政府。
5月10日，北京链家房地产经纪公司负责人孙先生接受自由亚洲电台采访时说，房地产市场疲软，使得中央政府无能为力，惟有将房地产调控权还给各地政府：“深圳好像也放开了，但北京不会，暂时不会，北京的政策是一点一点的试水。现在把五环外的限购解除了一部分，以前只准买一套，现在放开了。房住不炒是中央政治局下的令，现在关于房产的调控权放给地方政府了。”
北京房价从2015年开始上涨。孙先生说，今年的商品房价格下跌20%到50%：“市内跌了20%。北京的房产市场已经回归到2016年8月份的价格。自去年5月份以后，房价普遍下降20%，有些地方降30%，还有的降40%。有些地方降了50%。”
中国官媒央视新闻5月9日晚间在报道中提醒民众，“限购不会彻底消失”，还说，还有少数城市在部分执行限购政策，要看到，这是由于中国房地产市场分化严重，迫切需要“因城施策”、“一城一策”所导致的。将对房产市场采取“继续微调、动态调整”等政策。
取消限购救得了房地产吗？
不过，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对官媒表示，目前无论是新房还是二手房，供应量都比较大，未来放松限购政策为大势所趋，一线城市有进一步松绑限购的可能性。
限购政策，作为中国房地产调控史上的一个标志性政策，正在逐渐退出历史舞台。中原地产首席分析师张大伟表示，目前依然保持限购的城市或省份仅剩6个，最近这些地方预计也会有松绑的政策。
据路透社的调研，在中国22个大城市中，“五一”的五天假期里，新房销售量相比去年同期下跌47%，相比2019年同期下跌30%。在22个城市中有19个城市新房销售呈现同比下降趋势。在广州和上海的五一假期里，其销售量同比下降60%以上。房地产出现了明显的超调，明显拖累了经济、就业和地方财政。
5月10日，中国经济学家任泽平发文质疑：取消限购救得了房地产吗？
文章认为，制约当前房地产市场的核心因素是什么？如果不是限购的话，那就是居民支付能力和市场预期。近年美国经济比较强劲，投资，消费，就业，物价，股市，房市都比较强劲，什么原因？2020年疫情期间，通过QE（量化宽松）、消费券、企业补贴等，保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资，疫情对微观主体的影响不大，货币和财政政策发挥了重要作用，值得思考。
文章指出，为什么以前核心城市放松限购都会出现房价大涨，而这次短暂脉冲后重回疲软？主因是居民资产负债表这些年被严重破坏了，影响了支付能力。当务之急是恢复居民的消费能力和信心，这又进一步需要恢复资产负债表，根据90年代日本的教训以及2008年中美的成功经验，应该通过财政的扩张修复企业和居民的资产负债表。
中国资产负债表衰退
最近中国热议日本当年的“资产负债表衰退”。日本自上世纪90年代初的股市房市泡沫破裂以后，陷入“失去的三十年”。野村综合研究所首席经济学家辜朝明提出的“资产负债表衰退”理论认为，当资产价格泡沫破裂以后，资产负债表的负债端不变，但是资产端却严重缩水，企业生产经营目标从“利润最大化”转为“负债最小化”，整个社会陷入总需求严重不足的经济持续衰退萎缩，形成恶性循环。这就是经典的“资产负债表衰退”，可以解释为什么日本陷入失去的三十年，也可以解释美国30年代大萧条，经济学家凯恩斯称之为“流动性陷阱”。
“资产负债表衰退”理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求，弥补需求严重不足的缺口，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
中国大陆媒体第一财经5月8日专访辜朝明，讨论资产负债表衰退这一问题。辜朝明指出，中国今天和当时的日本之间的很多相似之处：我认为人们看到了相似之处，因为房地产泡沫破裂了。一旦房地产泡沫破裂，人们意识到他们追逐的是我所说的“错误的资产价格，不可持续的资产价格”，这与34年前的日本情况完全相同。如果人们不再认为价格会继续上涨，甚至可能下跌，那么由于你的负债，你就不会想借太多钱。资产价格会下降，但当这种情况大规模发生时，即使个体上，人们做的是正确的决定，整体上经济可能会遭受重创。一旦大范围内的资产价格泡沫破裂，许多人将通过偿还债务来修复资产负债表，即使是在零利率的情况下，也很少有人会借钱。所以，会出现这样一种情况，也就是即使在零利率的情况下，很多人都在储蓄，很少有人借贷。一旦进入这种情况，经济就可能开始迅速走弱。日本花了20年才走出了这一泥潭。美国大萧条后发生的也是这种情况，纽约股市在1929年10月崩盘，所有人都同时开始修复资产负债表。没有人借钱，美国在短短四年内失去了46%的国内生产总值。当处于这种情况时，你无法让私营部门“借钱”，因为他们都在做正确的事情，偿还债务。因此，如果你无法支配私营部门，改变他们的行为，政府就必须介入，承担借钱并支出的角色。
辜朝明表示，中国现在房地产业急剧下滑，正在迅速萎缩，这将直接影响国内生产总值。因此，与日本只是一个资产负债表问题相比，中国房地产问题比较大。这两者结合起来，对中国当局也许构成相当大的挑战，中国财政政策是关键。
