上海加入商品住房“以旧换新”阵营。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2024年5月4日讯】（看中国记者文龙综合报导）“以旧换新”的热潮蔓延到了房地产领域，5月3日，上海加入商品住房“以旧换新”阵营。中国经济前景不佳，楼市交易持续萎缩，“以旧换新”效果有待观察。
上海加入商品住房“以旧换新”阵营
上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会5月3日联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。表示将通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房。
商品住房“以旧换新”，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。
首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
据中国官媒报道，上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如、上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮介绍，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。同时，本次“以旧换新”活动，由相关平台（好房）为各方主体提供专业服务，包括为达成购买新房意向的居民提供资金临时托管等便民服务，为开发企业和经纪机构提供大数据服务等。
据悉，本次“以旧换新”活动是在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围。
房地产业内人士指出，在楼市的上行市场，是新房向二手房看齐；在下行市场，是二手房向新房看齐。根据统计，上海总价2500万元（人民币，下同）以上等待入市的新房还有两万套。这场房地产保卫战，上海无疑算是最好的战场。相比北京，上海落户相对容易，疏解人口力度也不大；相比深圳，上海的新房和二手房交易比例相当；相比杭州等新一线城市，上海对于土地的供应还算节制。上海的市场化、国际化，都是这场保卫战重要的背景，结果也不仅仅关乎上海——上海的楼市，是中国楼市最后一块遮羞布了。
“以旧换新”需要先算清“三笔账”
截至目前，中国大陆有超过40个城市发布了商品房“以旧换新”的措施。
中国官媒“国是直通车”此前的文章称，房子“以旧换新”，但“三笔账”要先算清：
其一，购房者“换房的账”要先算清。“老房子卖不掉，新房子买不了。”卖掉老房子是房屋置换链条的起点，只有真正解决卖房的问题，改善链条才有畅通的基础。目前这类“以旧换新”大多仅限于某城市的部分区域，可选择的商品房项目也有一定限制。在换房前，需要先看旧房是否符合条件，能否接受开发商对旧房的估价，算好账之后再行动。
其二，开发商“一买一卖的账”要算清。在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，由地方国企或指定开发商出面收购旧房，对于启动住房改善链条来说，无疑是个非常重要的推动力。但部分开发商卖新房、收购旧房“一买一卖”是否实现盈亏平衡？这些问题关系到“以旧换新”政策的可持续性，这笔账也需要提前算清楚。
其三，地方政府旧房“利用和运营的账”要算清。收购来的旧房子如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源？政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。
官方割最后一波“韭菜”？
有房地产分析人士以江苏省无锡市房地产“以旧换新”政策为例：无锡梁溪区有一套旧房子，但是现在想换个新的、大一点的房子，政府就跟业主说，业主先去锁定一套指定小区的新房，锁定以后政府先收购这套老旧房子，然后旧房子可以抵最多60%的新房购房款。
问题是：1、把房子卖给城投和政府前，公贷和商业银行的房贷必须结清。那么，有这个钱干嘛不拿这钱直接去买新房，还需要以旧换新？
2、旧房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的钱必须自己补足，没钱就只能贷款。
3、这个就是60%抵扣封顶，多了不退。
比如旧房子值300万，想买的新房子如果是500万，正好60%抵扣--300万。但如果你旧房子值300万，想买的新房子是400万，那旧房子只能抵扣400万的60%，也就是240万，多出来的60万就不退了，也不会以现金或者其它方式补偿。
结论是，中国官方想要割最后一波“韭菜”。
分析：中国房地产业加速恶化
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田此前接受自由亚洲电台采访时表示，中国目前房地产面对的困难，不能只靠买一送一或以旧换新等速销手法能解决，又说，再有房地产企业出状况，以及个人房贷减少等，均显示中国房地产问题正在恶化。
谢田表示，中国房地产市场继续恶化，速度似乎在加快。“一个贷款余额减少，是买房子很少，或者有的人得提前还清了，还有的停贷断供，都会造成它（贷款）的减少，也是揭示着这整个房地产市场的下滑。经济衰退，没信心，没钱，政府也无力。销售和价格现在用腰斩已经说明不了这些问题，没什么希望，会有更多的这些公司会出现问题。”
台湾致理科技大学国际贸易系副教授张弘远在接受美国之音采访时表示，如果从恒大和碧桂园发生债务危机的过程来看，主要是三、四线城市的房产布局出现问题而造成资金链断链，以致无法偿还借贷而面临破产的危险，所以整个问题的核心点就是在三、四线城市。
他说：“它这个问题应该是要在三、四线城市的房地产能顺利脱手，或者是那里的呆帐或建案能够顺利地了结，可是现在看起来就是它没办法在三、四线城市找到接盘侠。”
他表示，三、四线城市并没有明显回温迹象，中国整体的房地产市场还是在衰退当中。
